在广州市核心城区越秀区，一个名为“黉桥·小石集”的微改造项目在短短半年内，将17栋上世纪中后期的危旧老房蝶变为现代宜居的综合楼，不仅显著提升了居民生活品质，也为中国城市更新探索出一条政府不投入巨资、多方共建的新路径。
老旧危房的华丽转身
“黉桥·小石集”项目位于广州市越秀区洪桥街道，其前身是建于上世纪60至80年代的17栋老旧房屋。这些房屋多为C、D级危房，户均面积仅十几平方米，采光条件极差，巷道最窄处不足2.5米，消防和急救车辆难以通行，每逢台风季节，居民们都生活在担忧之中。面对居民改造意愿强烈、城市治理面临挑战的局面，越秀区政府决定启动这一微改造项目。
项目于2025年4月正式动工，至同年10月完工，历时仅半年。改造后的“黉桥·小石集”是一栋四层高的红砖灰瓦建筑，风格现代简约。一层规划为便利商铺，二至四层则为配有独立卫浴、明亮整洁的公寓。此外，项目还设计了健身房、养老服务站和托育点等公共空间，受到了年轻群体的青睐，实现了从“忧居”到“优居”的显著转变。
创新筹资与协商机制破解改造难题
老旧房屋改造面临的最大挑战之一是资金筹措、居民诉求差异以及复杂的房屋产权问题。“黉桥·小石集”项目通过一系列创新模式有效解决了这些难题。
多元化筹资模式减轻财政压力
越秀区采用了“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的多元化筹资模式，避免了财政巨额投入。具体而言，私房居民每平方米出资4400元人民币（约合600美元，按当前汇率估算）；公房部分则由国有企业北秀公司投入约1900万元人民币（约合260万美元），改造后北秀公司将以“租商融合”的业态运营，预计每月可产生13.7万元人民币（约合1.9万美元）的收入。这种模式有效撬动了社会资本参与，实现了政策引导、企业参与和群众共建的良性互动。
“一户一议”协商机制凝聚共识
为充分协调各方利益，洪桥街道于2023年7月成立了工作专班，牵头组织业主代表、周边居民代表和项目设计团队等进行反复研究协商。专班成员“一户一户走、一家一家谈”，耐心解读新模式下的相关政策，充分听取居民意见和建议。即使面对最终决定不参加改造的两户居民，街道也展现出包容度，并对他们的住所进行了微改造，最终取得了最大程度的共识，确保了项目的顺利推进。
产权整合与政策支持加速改造进程
针对不同权属房屋的改造难题，项目创新性地采用了“统一设计、归集产权、整体报批”模式，由国有企业北秀公司作为实施主体统筹推进。此外，广州市于2024年6月出台了新的城市更新规定，其中“地上建筑规模增量原则上不超过30%”等政策为危旧房的“小连片”自主改造提供了政策红利和“松绑”，极大地提升了企业和群众参与改造的积极性。
先进建造技术与优化设计提升品质
在项目施工期间，设计团队和规划专家充分考虑了城区中心施工扰民、消防通道不足和采光差等实际问题，通过引入先进技术和优化设计方案，有效提升了改造效率和居住品质。
模块化建造技术缩短工期
“黉桥·小石集”项目采用了BMC钢结构模块化建造技术，通过将56个建筑模块在工厂预制，再运至现场进行组装，使得工期缩短了约60%。这种高效的建造方式不仅减少了对周边居民的影响，也加快了项目交付速度。
创新设计方案解决核心痛点
针对消防通道不足的问题，专家团队提出了“6米骑楼退让”方案，有效拓宽了消防通道。同时，为解决老旧房屋普遍存在的采光差问题，设计团队通过整合空间形成了中庭，并增设了采光井，显著改善了室内光照条件。政府在这一过程中充分尊重专业人员的意见，有力推动了这些创新方案的落地实施。
中国城市发展逻辑的深层变革
“黉桥·小石集”的成功案例，折射出中国城市治理正在经历一场深层变革。过去十年，中国城市发展以大规模增量扩张为主要特征，推土机和塔吊是城市建设的“标配”。然而，随着城市化进程进入新阶段，大规模增量扩张的时代已成为过去，城市发展逻辑正经历根本性转变，从“土地财政”模式转向“存量提质增效”，从“做大增量”走向“做优存量”、从“外延扩张”迈向“内涵提升”。
在这一转型过程中，政府的角色也发生了深刻变化。在“黉桥·小石集”项目中，政府不再是建设的“包办者”或“土地经营者”，而是转变为“平台搭建者、规则制定者、利益协调者、建设赋能者”。通过健全协商沟通机制，政府在复杂的利益格局中凝聚共识；通过灵活调整政策，将思路变为行动；通过从局部改起，逐步推进老城焕新。越秀区的实践表明，精细化“绣花针”式的微改造，正成为中国城市更新的重要方向，推动着城市治理模式的现代化和可持续发展。
参考来源
- 新华社经济随笔·四中全会精神在基层丨财政不花大钱，政府靠什么让“忧居”变“优居”？ — 新华社新闻（2025-10-31）：查看原文